זהירות פוסט ארוך.
הבוקר קראתי בדה-מרקר את הכתבה
הזו (אני אתייחס לזוג הראשון). בהזדמנות אני ארצה לדבר על כתבות כאלו, מה הן בעצם אומרות ולמה הן מופיעות בעיתונות הכלכלית בארץ, אבל הפעם מעניין אותי להתייחס למספרים.
בגלל שאשתי ואני שוקלים ברצינות לקנות דירה למגורים, הנושא קרוב לליבי. אחד הדברים שמטרידים אותי הוא המגבלות הנוקשות יחסית שהשתנו על עצמנו בכל הנוגע לתקציב הדירה הכולל ולמשכנתה. המגבלה שלנו היא משכנתה של 50% מערך הדירה, והחזר חודשי של 20% מההכנסה שלנו נטו. לא המצאנו את המגבלות הללו: אלו ההנחיות שרוב המומחים לכלכלת בית וכן היועצים של הבנקים נותנים. הבעיה (אם זו אכן בעיה) היא שאנחנו לא מצליחים למצוא כרגע דירה שתתאים לנו בתקציב שמתאים לנו, ולעתים מתגנבת המחשבה שאולי אנחנו שמרנים מדי.
הרי סביבנו אנשים קונים דירות עם 70% משכנתה, ואלו אנשים שמצבם הכלכלי פחות טוב משלנו. האם יכול להיות שאנחנו טועים? לכן הכתבה שלפנינו מעניינת אותי - היא נותנת הצצה למספרים שעומדים מאחורי עסקאות קונקרטיות, ומאפשרת לי לבדוק את המספרים ואת השיקולים. אז בואו נסתכל על הזוג הראשון בכתבה. מדובר בזוג עם ילד קטן - בדומה לאשתי ולי. שני ההורים עובדים - שוב, כמונו.
עכשיו בואו נראה את המספרים. אני יודע שזה עלול להישמע טרחני - ואתם עלולים להפסיק לקרוא, אבל אני מבטיח לנסות ולהיות קצר וברור ומעניין. הזוג שלפנינו קנה דירה ב-1,150,000 ש"ח. הם לקחו: "70% מהסכום במשכנתה. 70% במסלול צמוד ריבית פריים ו-30% בהחזר קבוע". במספרים זה יוצא 805,000 ש"ח משכנתה, מתוכם קצת יותר מ550,000 ש"ח במסלול צמוד פריים. הם מתכוונים להחזיר 3300 ש"ח בחודש.
פתחתי את מחשבון המשכנתה
הזה כדי לחשב את את אורך המשכנתה לפי ההחזר הזה. יצא לי שלפי ריבית של 3% הם יחזירו את המשכנתה ב-31 שנה. זה לא שאני חושב שהם ישלמו 3% ריבית, אבל נניח. הם אמורים לשלם את המשכנתה הזו עד שהם יגיעו קרוב מאוד לפנסיה (שניהם בני 35 היום).
אבל הנתון שממש לכד את ליבי במספרים שלפנינו הוא ההלוואה צמודת הפריים של מעל חצי מליון ש"ח שהם לקחו. כדי להבין את הבעייתיות של נתון הזה הנה שתי מילים על ריבית המשכנתה ועל משכנתה צמודת פריים. קל לחשב את הריבית השנתית שאנחנו משלמים על משכנתה: על כל 100,000 ש"ח הלוואה, אנחנו משלמים כל שנה 1000 ש"ח לכל אחוז ריבית. כך שאם לקחנו 300 אלף ש"ח הלוואה בריבית 4%, נשלם (בקירוב, כי כל שנה הקרן יורדת) 12 אלף שקל לשנה.
משכנתה צמודת פריים היא משכנתה בריבית משתנה על בסיס חודשי, כאשר הריבית מחושבת כל חודש על ידי מרווח קבוע מריבית הפריים במשק. ריבית הפריים כרגע היא 2.25% (1.5% מעל ריבית בנק ישראל) וניתן לקבל את ההלוואה בריבית P-0.8%. הזוג שלפנינו בטח קיבל את ההלוואה בריבית P-0.5% שזה משהו כמו 1.75% שזה אחלה.
אז מה הבעיה? הם לקחו משכנתה גבוהה בריבית נמוכה - יפה להם. הבעיה היא שהריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים. הבעיה הקשה יותר היא שהם חשופים לעליית ריבית הפריים עם הלוואה של 550 אלף ש"ח. אם תחזרו שתי פסקאות למעלה, תראו שכל עלייה של אחוז בריבית הפריים, תאלץ את הזוג הזה לשלם תוספת של 5500 שקל כל שנה רק כדי לכסות את השינוי בריבית על ההלוואה שלהם. זה יוצא תוספת של 450 ש"ח לחודש החזר חודשי - ואת המספר הזה אתם בטח מבינים.
רציתי לבדוק האם הקוראים של דה-מרקר מבינים את הנתון הזה, אז קראתי את הטוקבקים לכתבה, ויותר מקורא אחד כתב שסטנלי פישר אמר שהוא לא מתכנן העלאת ריבית. אני מניח שסטנלי פישר באמת אמר את זה, וזה עשה אותי עצוב. זה העציב אותי כי אנשים לא מבינים שסטנלי פישר מדבר על החודשים הקרובים (אם לא על החודש הקרוב). הוא לא יכול לדבר בטווח של שנים כי הוא לא יודע מה יהיה מצב המשק בטווח של שנים, כמו שהוא לא ידע ב-2006 שיהיה משבר ב-2008. ז"א שהאמירה הזו שלו בטח שאינה רלוונטית למי שלקח משכנתה לטווח של 25-30 שנה.
ההערכות של כלכלנים הן כי ריבית בנק ישראל בטווח הבינוני-ארוך (3-5 שנים והלאה) תהיה בטווח של 3-4% לשנה. מה שאומר שבטווח של 5 שנים מהיום, הזוג שלנו, שרון ומזל כהן מרחובות, ישלמו בממוצע 12-13 אלף שקל נוספים כל שנה על מנת לכסות את הריבית על המשכנתה. כך שבמקום החזר סביר של 3,300 שקל לחודש, הם ישלמו בערך 4,400 שקל לחודש.
כאשר הבנק נותן לכם משכנתה, היו בטוחים שהוא מגן על עצמו מכל תרחיש (או כמעט כל תרחיש) שייתכן במשק. מי שרוצה להבין מה הבנק חושב על ריבית בנק ישראל לטווח הארוך, שיבחן את המשכנתאות בריבית קבועה שהבנקים מציעים, ושם תתברר התמונה - לטווח של 30 שנה, לא תקבל ריבית נמוכה מ-4% עם החזר צמוד למדד. אם הבנק היה חושב שבטווח הרחוק הריבית המשתנה לא תעלה, הוא היה שמח להציע לכם ריבית קבועה נמוכה יותר - זה היה עוזר לו להתחרות בבנקים אחרים.
שרון כהן מרחובות הוא מתווך נדל"ן. הוא מבין בנדל"ן יותר ממני. הבעיה היא שבכסף הוא לא ממש מבין. הוא לא מבין אל היקף הסכנה שהוא חשוף לה, והוא לא מבין עד כמה הסיכוי שהתרחיש הזה (לשלם עוד 1000 שקל בחודש) יקרה - גדול. אנחנו מדברים על משהו שיקרה בסבירות של מעל 80%. הריבית המשתנה היא מלכודת דבש - הדבש הוא החזר חודשי נמוך עבור הלוואה גבוהה, אבל העוקץ - לשלם הרבה יותר ממה שתכננתם, את העוקץ הזה תרגישו היטב.
הנקודה שמאחורי הפוסט הארוך מאוד הזה היא זו: חוץ מהתנאים של ההלוואה שאתם לוקחים, אתם חייבים לנסות להבין מה השינויים שעלולים (או עשויים) לקרות בכלכלה יגרמו להלוואה שלכם. יש אפיקי השקעה שיקזזו זה את זה, בגלל שזו הדרך שהכלכלה עובדת. העלאת ריבית תגרום לכם לשלם יותר באפיקים המשתנים, אבל סביר שהיא תגרום לירידה במדד ובדולר. ריבית נמוכה עלולה לעודד אינפלציה. כך שאם תשלבו בין האפיקים בצורה חכמה, תוכלו לקזז את ההשפעה של השינויים הללו על ההחזר החודשי שלכם.
נקודה נוספת היא שכאשר חושבים לטווח של יותר מ-10 שנים, גם תסריטים שנראים הזויים מקבלים סבירות לא קטנה. הסיכוי שנראה עוד משבר כלכלי (מעבר לנוכחי) ב-15 השנה הקרובות הוא גבוה. עד כדי כך גבוה, שאני אופתע אם הוא לא יקרה. אני לא יודע כמה גדול הוא יהיה, או מה יגרום לו, אבל אני בטוח שהוא יבוא.
לכן, אני לא חושב שאשתי ואני שמרנים עם המגבלות ששמנו לעצמנו על רכישת דירה. ואני גם חושב ששוק הנדל"ן הולך לרדת, ביום שמשפחת כהן מרחובות תבין שהיא לא יכולה לשלם את המשכנתה על הדירה, ותמכור אותה.
רשומות
